ΤΙ ΝΑ ΠΡΟΣΕΞΩ ΟΤΑΝ ΥΠΟΓΡΑΦΩ ΣΥΜΦΩΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ; -(17 απλές συμβουλές)

Ο Σεπτέμβρης είναι ο μήνας της έναρξης της σχολικής και φοιτητικής χρονιάς. Και αν για τους μαθητές και τους ήδη σπουδάζοντες οι αλλαγές περιορίζονται στην τάξη και το αμφιθέατρο, για τους πρωτοετείς φοιτητές ο Σεπτέμβρης συνεπάγεται πολλές φορές και την αλλαγή στέγης με τη μετακόμισή τους σε μία άλλη πόλη. Και μετακίνηση σημαίνει και ενοίκιο σπιτιού, βάρος δυσβάστακτο για πολλές οικογένειες στις μέρες μας. Για να μην επιταθεί αυτό το βάρος αλλά και για να μην προκληθούν από το πουθενά προβλήματα απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή κατά το προστάδιο πριν την υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης αλλά και κατά την υπογραφή αυτού. Άλλωστε οι αρχαίοι συνήθιζαν να λένε πως είναι καλύτερο να προλαμβάνεις παρά να θεραπεύεις. Συγκεκριμένα λοιπόν όταν πάμε να νοικιάσουμε ένα σπίτι πρέπει να προσέχουμε ορισμένα σημεία.

1. Μόλις εντοπιστεί το ακίνητο που μας ενδιαφέρει καλό είναι αν υπάρχει η δυνατότητα να διενεργηθεί μία σχετική έρευνα από νομικό της πράξης (δικηγόρο) στο κατά τόπο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο. Η έρευνα αυτή αποσκοπεί: α) στο να επιβεβαιωθεί ποιος είναι πραγματικός κύριος του ακινήτου έτσι ώστε να μην αναφανούν στο μέλλον διεκδικήσεις από τρίτους που θα μπορούσαν να οδηγήσουν και σε έξωσή μας από το ακίνητο. Να έχουμε κατά νου πως ο νόμος επιτρέπει στον πραγματικό κύριο να λύσει μία μίσθωση που άλλος συνήψε για δικό του ακίνητο, με αποτέλεσμα ο μισθωτής που υπέγραψε μίσθωση με μη κύριο να βρεθεί εκτεθειμένος και υποχρεωμένος να εκκενώσει το ακίνητο αν του ζητηθεί β) Στην ανακάλυψη τυχόν υποθηκών σε βάρος του ακινήτου. Αν το μίσθιο βαρύνεται με υποθήκη και ο ιδιοκτήτης δεν την αποπληρώσει τότε αλλάζει η κυριότητα και περιέρχεται στον δανειστή που είχε επιβάλλει υποθήκη, με ότι αυτό συνεπάγεται για τον μισθωτή, δηλ. ενδεχόμενη έξωσή του και νέα ταλαιπωρία για την εξεύρεση νέου ακινήτου. Με την υπερχρέωση πολλών νοικοκυριών σήμερα η δεύτερη αυτή πιθανότητα είναι δυστυχώς ιδιαίτερα αυξημένη.
2. Εφόσον η κατάσταση (πραγματική και από άποψη ιδιοκτησίας) του ακινήτου είναι τέτοια που μας συμφέρει να συνάψουμε τη μίσθωση ακολουθεί η υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης. Για την έγκυρη σύναψή του δεν απαιτείται η παρουσία δικηγόρου, αλλά η σωστή νομική συμβουλή σίγουρα μας εξασφαλίζει περισσότερο. Σε κάθε περίπτωση η υπογραφή είναι απαραίτητη για να ξέρουμε αναλυτικά τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις μας ως ενοικιαστές.
3. Στην πρακτική ακολουθείται η τακτική της αγοράς από τα περίπτερα ενός συμφωνητικού ή της συμπλήρωσης ενός έτοιμου που διαθέτει ο μεσίτης. Τα εν λόγω συμφωνητικά έχουν το πλεονέκτημα της εξοικονόμησης χρήματος και κόπου όμως μία πιο ενδελεχής ματιά στο περιεχόμενό τους αποδεικνύει πως οι όροι τους είναι συντριπτικοί εις βάρος του μισθωτή. Για αυτό το διαβάζουμε προσεκτικά ή ακόμα καλύτερα -και πάντα εννοείται αν έχουμε την οικονομική δυνατότητα! -το δίνουμε σε δικηγόρο να το διαβάσει πριν υπογράψουμε. Εννοείται ότι μπορούμε να επιφέρουμε όσες αλλαγές επιθυμούμε στο κείμενό του.
4. Κατά την αναγραφή των στοιχείων του εκμισθωτή στο συμφωνητικό προσέχουμε να αναγραφούν τα στοιχεία του πραγματικού εκμισθωτή. Αυτός μπορεί να είναι άλλο πρόσωπο από αυτό με το οποίο διαπραγματευτήκαμε (π.χ. η κυριότητα να ανήκει στον πατέρα αλλά εμείς να μιλήσαμε με το γιο, το συμφωνητικό θα υπογραφεί στο όνομα του πατέρα). Αλλά δεν μπορεί το όνομα του εκμισθωτή στο συμφωνητικό να είναι άλλο από αυτό του κυρίου ή των κυρίων του ακινήτου όπως αυτό προέκυψε από την έρευνα στο υποθηκοφυλακείο. Αν έχουμε πολλούς κυρίους ή πολλούς μισθωτές αναγράφονται τα ονόματα και τα στοιχεία όλων ΑΝΕΞΑΙΡΕΤΩΣ.
5. Στην περιγραφή του ακινήτου που νοικιάζουμε είμαστε όσο το δυνατό πιο ακριβείς. Καλό είναι για να αποφεύγονται οι πολλές λεπτομέρειες για τα σύνορα κτλ του ακινήτου να αναγράφεται ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) που κάθε ακίνητο έχει σε όσες περιοχές λειτουργεί το κτηματολόγιο, με σκοπό να προσδιορίζεται αυτό επακριβώς και χωρίς αμφιβολία. Κατά κανόνα βέβαια την περιγραφή του ακινήτου την αναγράφει ο κύριος οπότε εμείς απλά προσέχουμε να αφορά η περιγραφή στο συμφωνητικό στο ακίνητο που είδαμε και επιλέξαμε να νοικιάσουμε.
6. Τα περισσότερα συμφωνητικά προβλέπουν διάρκεια μίσθωσης δύο χρόνια. Ακόμα και αν το σπίτι είναι ωραίο και φθηνό και οι σπουδές μας προορίζεται να κρατήσουν άνω της διετίας και πάλι ας περιορίσουμε την διάρκεια στα 2 χρόνια, έτσι ώστε αν αλλάξουν σε κάτι οι συνθήκες να μπορούμε να επαναδιαπραγματευτούμε ή να αποχωρήσουμε από το μίσθιο ή αν επιθυμούμε και εμείς και ο ιδιοκτήτης την συνέχιση της μίσθωσης τότε μπορούμε να υπογράψουμε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό μία παράτασης μίσθωσης.
7. Αναφορικά με το ενοίκιο ας μην ξεχνάμε πως στον υπολογισμό του ποσού που θα καταβάλλεται ανά μήνα συνυπολογίζεται το τέλος χαρτοσήμου κατά τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις ως επιπλέον ποσοστό επί του μισθώματος-σήμερα είναι 3,6%. Προσοχή συνεπώς στον υπολογισμό του ποσού μισθώματος που θα ορίσουμε ως βάση.
8. Στην ίδια παράγραφο του συμφωνητικού καθορίζεται τόσο ο χρόνος πληρωμής όσο και ο τρόπος αυτής δηλ. στο χέρι ή μέσω τραπέζης. Στην πρώτη περίπτωση πρέπει να οριστεί ρητά πως μόνο η ιδιόχειρη απόδειξη του ιδιοκτήτη αποδεικνύει την καταβολή οπότε δεν δίνουμε λεφτά χωρίς απόδειξη που να αναγράφει το ποσό, το μήνα στον οποίο αντιστοιχεί και την υπογράφει ο ιδιοκτήτης! Στην δεύτερη περίπτωση σε κάθε καταβολή στην Τράπεζα και στο λογαριασμό που τα μέρη όρισαν, θα πρέπει να εκδίδεται από τον υπάλληλο της Τράπεζας αποδεικτικό κατάθεσης με το όνομα του μισθωτή, το ποσό που καταβάλλει και ως αιτιολογία τον μήνα ή τους μήνες στους οποίους αναφέρεται το καταβαλλόμενο ενοίκιο.
9. Αναφορικά με την αναπροσαρμογή του μισθώματος αυτή συμφωνείται από τα μέρη κατά κανόνα ελεύθερα με βάση τις γενικότερες συνθήκες της αγοράς στο ύψος ενός ποσοστού επί του ενοικίου. Αν δεν συμφωνηθεί τίποτα σχετικό τότε ακολουθείται η νόμιμη αναπροσαρμογή δηλ. το ενοίκιο αυξάνεται σε ποσοστό 6% επί της αντικειμενικής αξίας. Η αναπροσαρμογή αυτή συντελείται μετά 2 χρόνια από τη σύναψη της μίσθωσης. Σε κάθε επόμενο χρόνο το μίσθωμα θα αυξάνεται σε ποσοστό (75%) της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους. Εξαρτάται από τα οικονομικά συμφέροντα των μερών σε ποιον από τους δύο τρόπους για αναπροσαρμογή θα καταλήξουν, αλλά καλά θα κάνουμε να προσέξουμε αυτό το σημείο γιατί άπαξ και υπογραφεί το συμφωνητικό με όρο αύξησης ο εκμισθωτής θα μπορεί νόμιμα να αυξήσει το μίσθωμα μετά την πάροδο διετίας.
10. Στο συμφωνητικό συνήθως προβλέπεται η καταβολή ενός ποσού ως εγγύηση για την σύναψη της μίσθωσης. Προς διευκόλυνση του μισθωτή στην πρακτική έχει καθιερωθεί η εγγύηση να καλύπτει το ενοίκιο του τελευταίου μήνα της μίσθωσης, αλλά τα μέρη μπορούν να ορίσουν ότι θα καλύπτει άλλο μήνα π.χ. τον πρώτο.
11. Σε χωριστή παράγραφο αναφέρεται συνήθως ότι ο ενοικιαστής εξέτασε το σπίτι και το βρήκε της αρεσκείας του και κατάλληλο για την χρήση που το προορίζει. Υπογράφοντας στο συμφωνητικό και αυτή την παράγραφο μαζί με τις άλλες ο ενοικιαστής ουσιαστικά παραιτείται από κάθε δικαίωμα να προσβάλλει τη μίσθωση για λόγο που να αφορά την κακή αρχική κατάσταση του ακινήτου. Κατά συνέπεια χρειάζεται μεγάλη προσοχή κατά την προκαταρκτική του εξέταση γιατί ελαττώματα που προσέξαμε επιβαρύνουν εμάς.
12. Ακολουθούν συνήθως παράγραφοι που προβλέπουν σειρά υποχρεώσεων του μισθωτή για καλή χρήση του μισθίου, ασφάλισή του κτλ. Πολλοί σχετικοί όροι των προ-τυπωμένων συμφωνητικών σωρεύουν ατάκτως πληθώρα υποχρεώσεων στο κεφάλι του ενοικιαστή, χωρίς καν να του αναγνωρίζουν την δυνατότητα να προβάλλει αντίρρηση. Ελάχιστες υποχρεώσεις από αυτές είναι νόμιμες. Για αυτό το λόγο μπορούμε είτε να ζητήσουμε την παράλειψή τους και την αντικατάσταση με τη φράση “αναλαμβάνει κάθε εκ του νόμου ευθύνη που του αναλογεί” είτε ακόμα καλύτερα να προσφύγουμε αν μπορούμε σε δικηγόρο για να μας ετοιμάσει μία αντιπρόταση υποχρεώσεων που δε θα μας εκθέτει σε υπέρμετρους κινδύνους.
13. Αναφορικά με τα έξοδα του σπιτιού πρέπει να επιχειρείται στο συμφωνητικό ρητή διάκριση: αν πρόκειται για βάρη από την λειτουργία αυτού π.χ. για νερό, ηλεκτρικό κτλ αυτά αφορούν εμάς. Αν όμως πρόκειται για πάγια βάρη π.χ. δημοτικά τέλη κλπ αυτά εκ του νόμου βαρύνουν τον ιδιοκτήτη.
14. Για την περαιτέρω εξασφάλισή μας μπορούμε να γράψουμε ρητά στο συμφωνητικό πως “η μη άσκηση κάποιου δικαιώματός του μισθωτή δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση παραίτησή του από αυτό”. Έτσι δεν μπορεί σε ενδεχόμενη διαφωνία μας μαζί του να ισχυριστεί ο ιδιοκτήτης πως παραιτηθήκαμε από κάποιο δικαίωμά μας επειδή δεν το ασκήσαμε.
15. Προσοχή χρειάζεται και αναφορικά με τις προβλέψεις για λύση της μίσθωσης: αν υπάρχει στο συμφωνητικό όρος που να υποχρεώνει τον ενοικιαστή σε καταβολή των ενοικίων ως τον συμβατικό χρόνο λήξης της σύμβασης ακόμα και αν στην πράξη αυτός εγκατέλειψε το μίσθιο πριν την στιγμή αυτή, τότε θα οφείλει να καταβάλλει τα ενοίκια μέχρι να τελειώσει και τυπικά ο χρόνος της συμφωνίας. Για αυτό θα πρέπει να επιμένουμε στην διαγραφή τέτοιου όρου.
16. Αναφορικά με την εγκυρότητα και την σημασία των όρων του συμφωνητικού αναγράφεται συνήθως η φράση “όλοι οι όροι του παρόντος συμφωνητικού είναι έγκυροι”. Αυτό δίνει -θεωρητικά- δυνατότητα στον ιδιοκτήτη να καταγγείλει τη σύμβαση ακόμα και για ασήμαντη αφορμή. Για αυτό θα πρέπει να διαγράφεται.
17. Τέλος, μεγάλη προσοχή στην παράγραφο που ορίζει ποια δικαστήρια είναι αρμόδια για την επίλυση σχετικών με τη μίσθωση διαφορών. Ίσως ακούγεται λίγο παράξενο να συζητάμε για δικαστήρια στην αρχή μίας μίσθωσης αλλά στην πράξη υπάρχουν περιπτώσεις που ο συγκεκριμένος όρος σε ένα συμφωνητικό αποδεικνύεται καταστρεπτικός για τον ενοικιαστή. Ορίζεται πως αρμόδια για τις διαφορές από τη μίσθωση είναι τα δικαστήρια μίας ορισμένης πόλης, καμία φορά άλλης από αυτή που βρίσκεται το ακίνητο. Έτσι, αν εμφανιστεί ανάγκη να προσφύγουμε στα δικαστήρια ή καταφύγει εκεί εναντίον μας ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να τρέχουμε στα δικαστήρια της πόλης που ορίστηκε στο συμφωνητικό που υπογράφηκε, με ότι αυτό συνεπάγεται από άποψης εξόδων και αποτελεσματικότητας της παρεχόμενης δικαστικής προστασίας.

Συγκεφαλαιώνοντας, η σύναψη μίσθωσης είναι ιδιαίτερα σοβαρή υπόθεση, και κατά κανόνα στην ελληνική πραγματικότητα -ειδικά των μικρών επαρχιακών πόλεων -επικρατεί μία τάση εκμετάλλευσης των ενοικιαστών με υψηλά ενοίκια και χαμηλές υπηρεσίες. Αλλά η προσοχή και το θάρρος κατά τη διαπραγμάτευση αποτρέπουν τέτοια φαινόμενα. Αν ήθελα να συνοψίσω σε μία συμβουλή για νέους φοιτητές τα ανωτέρω αυτή θα ήταν: διαβάζεται προσεχτικά ότι υπογράφετε. Και μην διστάσετε να αρνηθείτε ένα όρο αν δε σας συμφέρει. Μία καλή διαπραγμάτευση δε σας κάνει αγενείς, απλά αποδεικνύει πως δεν είστε ανυποψίαστοι. Καλή αρχή και καλή χρονιά!